共有不動産の売却・分割について弁護士が解説
１ はじめに
親や配偶者等が亡くなったとき、相続財産の中に不動産が存在することがあります。そのまま放置すると、相続人間で不動産を共有していることになり、不動産を利活用することが難しくなったり、後の世代に数十人単位の相続人による遺産分割協議を行う負担を負わせることになったりします。
さらに、令和６年４月１日から、法改正により相続不動産登記が義務化されました。登記義務を履行する意味でも、相続財産である不動産をどのように分割するかについて決めておく必要があります。
本記事では、共有不動産の分割方法のうち、共有不動産を丸ごと売ってお金に換えたうえで、共有者に配当する方法（換価分割）について、取り扱います。
２ 換価分割とは
換価分割は、不動産を売却し、売却代金を共有者間で分け合うという分割方法です。
例えば、母Ａと３人の子どもＢ、Ｃ、Ｄがおり、父は既に他界している家族があるところ、Aが死亡したという場面を想定します。Aは、財産として自宅と敷地を単独で所有していました。換価分割の方法をとると、自宅と敷地が３０００万円で売れたとすれば、法定相続分に応じて、Ｂ、Ｃ、Ｄは１人あたり１０００万円を取得することになります。
３ 換価分割のメリット・デメリット
換価分割は、不動産を実際に売却できた金額をわけるという分割方法ですので、財産を評価するということが不要です。したがって、不動産の評価方法を巡って相続人の間で争うというリスクがありません。誰も利用しない不動産などの財産を分ける場合には、便利な手段でしょう。
他方で、不動産を売却する際に手数料が発生することや、急いで売却しようとすると買い叩かれるおそれがあることには、注意が必要です。
４ 換価分割を実施するための前提
⑴共有者間での話し合い
先ほどの例で、自宅と敷地について、子Ｂが、換価分割により遺産分割を行いたいと考えたとします。母Ａが死亡した時点で、Ａが単独所有していた自宅と敷地は、Ｂ、Ｃ、Ｄの共有となっています。共有状態を解くためには、Ｂ、Ｃ、Ｄ間において、遺産分割協議を行い、Aの相続財産のうち当然には分割されないもの（預貯金や不動産など）について、分割方法を決定しなければなりません。Ｂの意向のみで自宅と敷地を換価分割することはできないのです。
遺産分割協議を実施した結果、他の共有者C、Dも換価分割を希望するのであれば、自宅と敷地の売却を進めることができます。
⑵話し合いがまとまらない場合
共有者間での話し合いで、BとC、Dとの間で、自宅と敷地の分割方法について合意ができなければ、Bは遺産分割調停を申し立て、家庭裁判所での手続きによって、Aの相続財産の分割方法を決めることになります。
５ 換価分割の手順
共有者間で換価分割を実施することが決定したら、どのような手順で分割を進めればよいのでしょうか。
⑴共有持分の登記手続き
換価分割をとることが決まっていても、一旦は、相続登記手続きを行い、相続人の共有持分を登記簿上に表記する必要があります。
⑵売却方法の決定
次に、共有者間で、不動産をどのように売却するかを決定します。
先ほどの例をとると、自宅と敷地をまとめて売却するのか、自宅を取り壊して敷地を更地にしてから売却するのかが問題となります。また、売り出し価格についても決める必要があります。
高額で売却することを優先するのであれば、売却までに時間がかかることはやむを得ないと言えますし、速やかに売却することを優先するのであれば、低額での売却を検討することになります。
共有者全員が納得する条件で買い手が見つかれば、売買契約に進みます。
⑶売買契約締結・履行
共有者全員と買い手との間で売買契約を締結し、売買契約に従い、買い手は代金を支払い、共有者は不動産を引き渡します。双方の共同申請により、移転登記手続きを行います。
⑷配当
最後に、共有者間で代金から売却に要した費用（仲介手数料等）を引いた残額をわけて、換価分割は終了となります。
６ 終わりに
以上、共有不動産の換価分割についてご説明しました。
本記事では簡易な事例を用いましたが、実際には複数の相続が絡んでいるなど、複雑な事案が多いものです。不動産の分割方法についてお悩みの際は、まずは当事務所にご相談ください。
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